آینده متفاوت تقاضای مسکن - وبلاگ صبوحا

به گزارش وبلاگ صبوحا، معادلات بازار مسکن طی حداقل یک دهه آینده، به شدت تحت تاثیر دو تغییر عمده جمعیتی دهه 90 قرار خواهد گرفت.

آنالیز های دنیای اقتصاد درباره شرایط تازه متغیر تقاضای واقعی مسکن (احتیاج مصرفی) حاکی است، افت چشمگیر و قابل توجه حجم ازدواج ها در سال های اخیر - به صورت دقیق طی نیم دهه گذشته و البته در طول دهه 90- از یک سو و کاهش شدید حجم زاد و ولد در همین بازه زمانی، آینده متفاوتی از تقاضای مسکن را برای حداقل یک دهه پیش رو و البته تا 1420 رقم می زند. این شرایط، چشم انداز بازار ساخت وساز و کسب و کار فعالان این حوزه را در کنار نبض معاملات ملک و قیمت نیز متاثر خواهد نمود. روند ازدواج های سالانه از دهه 60 تا به امروز نشان می دهد، تحت تاثیر دهه پرولادت یعنی دهه 60 که کشور با بیشترین فرزندآوری روبه رو شد، حجم ازدواج ها در دهه 80 به بالاترین مقدار از ابتدای سال 60 تا به امروز رسید به طوری که نتیجه آن، در همان دهه 80 و طول دهه 90 به شکل جهش تقاضای خرید و اجاره مسکن ناشی از حجم بالای تشکیل خانواده در بازار ملک بروز پیدا کرد.

دهه 80، میانه سالانه ازدواج ها به 760 هزار فقره رسید؛ این ناشی از 2 میلیون زاد و ولد (میانگین سالانه) در دهه 60 بود.با این حال، طی دهه 90، یعنی دوره ای که بازار مسکن با افزایش تقاضای واقعی ناشی از رشد جمعیتی دوره های قبل روبه رو شده بود، میانه سالانه ازدواج در کشور 25 درصد نسبت به دهه 80 افت کرد و در سال های 97 تا 1400 نیز این شاخص افت بالای 27 درصد داشته است. با افت چشمگیر ازدواج در کشور طی سال های اخیر، فرزندآوری نیز کاهش پیدا نموده است به طوری که حجم زاد و ولد در دهه 90 به مقدار 30 درصد نسبت به دهه پرولادت یعنی دهه 60، کاهش یافته و در فاصله سال های 98 تا 1400 نیز این کاهش به نزدیک 50 درصد رسیده است. سال گذشته یک میلیون و 100 هزار زاد و ولد رخ داد که در مقایسه با میانگین سالانه 2 میلیون فرزندآوری طی دهه 60، بیانگر نوعی انقباض جمعیتی در حال حاضر نسبت به دوره انبساط شدید جمعیتی است.

اکنون معین است، دو شاخص ازدواج های سالانه و جمعیت تازه ناشی از زاد و ولد طی سال های دهه 90 روند کاهشی داشته است و هر دو عاملی برای تداوم همین شرایط در سال های آینده می تواند باشد. این دو شاخص، نقش اصلی را در معادله تقاضای واقعی مسکن بازی می نماید و در کنار نرخ مرگ ومیر، مقدار طلاق و نوسازی خانه های کلنگی، امکان برآورد تقاضای آینده در بخش مسکن را برای فعالان این بازار فراهم می آورد. تصویر موجود از شاخص های معین کننده تقاضای واقعی مسکن در دهه جاری و دهه آینده - تا 1420- معین می نماید، این بازار شرایطی متفاوت از دهه90 می تواند داشته باشد. همان طور که اثر دهه پرولادت (دهه 60) و سپس دهه پرازدواج (دهه 80) به شکل مثبت بر روند تقاضای مسکن دهه های 80 و 90 تاثیر گذاشت، اکنون، دهه ای که هم فرزندآوری و هم تشکیل خانواده در آن، کاهشی بوده (یعنی دهه 90)، به شکل منفی روند تقاضای واقعی مسکن را در دو دهه پیش رو تحت تاثیر قرار می دهد. با این حال، تاثیر کاهش سالانه مقدار ازدواج طی حداقل نیم دهه اخیر، زودتر از کاهش فرزندآوری خواهد بود. اما چقدر زودتر؟

فاکتور انباشت تقاضای واقعی سال های اخیر

آنالیز ها در این باره نشان می دهد، یک فاکتور در حال حاضر وجود دارد که جلوی اثر فوری کاهش ازدواج ها را تا حدودی می گیرد. بازار مسکن در کشور در حال حاضر با انباشت تقاضای واقعی خرید مسکن ناشی از سلب قدرت خرید خانوارها در سال های 97 تا به امروز به علت امواج جهش قیمت مسکن روبه رو است. این انباشت تقاضا که به شکل افزایش اجباری تقاضای اجاره نشینی در همین سال ها بروز پیدا نموده، شاید باعث گردد اثر کاهش تقاضای واقعی ناشی از کاهش ازدواج های سالانه در کوتاه مدت آنچنان محسوس نباشد؛ تقاضای انباشت این سال ها منتظر توقف تورم مسکن و بازگشت قیمت آپارتمان به سطح متعارف (احیای قدرت خرید) است. اما واقعیت پیش روی بازار مسکن آن است که تقاضای واقعی یا همان مصرفی که در سال های گذشته با حجم بالا در بازارهای سالانه معاملات خرید و اجاره ظاهر می شد، در سال های آینده روند متفاوتی خواهد داشت. این تصویر در کنار تصویری که پیش تر، از تقاضای آینده مسکن بر اساس افزایش خانوارهای تک نفره و بعلاوه افزایش سهم جمعیت سالمند در مقایسه با جمعیت با سن کمتر منتشر شده بود (گزارش دنیای اقتصاد مورخ 26 مرداد سال 98 را در این زمینه بخوانید)، حاوی سه پیغام برای طیف فعال بازار مسکن و ساختمان است.

سه پیغام افت تقاضای واقعی مسکن

پیغام اول متوجه تقاضای سرمایه ای در بخش مسکن است. تقاضای سرمایه ای به دو شکل سرمایه گذاری غیرمولد به صورت خرید ملک و آپارتمان با هدف افزایش چشمگیر قیمت در آینده و بعلاوه سرمایه گذاری مولد به صورت ساخت وسازهای تازه عمل می نماید. سازنده ها، نوع دوم سرمایه گذاری در این بخش را برعهده دارند که با توجه به رکود دست کم 7 ساله فراوری مسکن در کشور، فعلا بازار کار گسترده ای برای فعالیت دارند. اما منظره ساخت وساز حتما طی سال های منتهی به 1420، تحت تاثیر کاهش تقاضای واقعی ناشی از اتفاقات جمعیتی دهه 90 قرار گرفته است که ضروری است از هم اکنون این فاکتور مورد توجه سرمایه گذاران باشد. این فاکتور می تواند باعث گردد هدف گذاری فراوری سالانه یک میلیون مسکن که ابتدای دهه 90 برای 10 سال، از سوی کارشناسان طرح جامع مسکن تعریف شده بود، برای سال های منتهی به 1420، تغییر کاهشی پیدا کند. تقاضای سرمایه ای ملک (نوع اول) نیز اگرچه با استناد به روند تاریخی تورم مسکن طی سه دهه گذشته که همیشه از تورم عمومی بالاتر بوده و بعلاوه با لحاظ قرار دادن انتظارات تورمی در اقتصاد کنونی ایران، همچنان انگیزه کافی برای خریدهای غیرمصرفی آپارتمان دارد اما این احتمال وجود دارد که در سال های آینده، کاهش شدت تقاضای مصرفی مسکن از محل تاثیرگذاری افت ازدواج ها، بر سطح تورم سالانه مسکن تا حدودی اثر کاهشی بگذارد. اما در مقابل، این سناریو نیز مطرح است که در صورت تداوم التهاب قیمت در بازارهای موازی زمین و مسکن ناشی از فعالیت موتورهای انتظارات تورمی، تورم مسکن از متغیرهایی غیر از متغیر تقاضای واقعی، خط بگیرد. این احتمال از آنجا مطرح است که در همین سه چهار سال گذشته، به رغم آنکه تقاضای واقعی (مصرفی) در بازار معاملات مسکن حضور پررنگ و حتی در مقاطعی کمرنگ هم نداشت (خریدها عمدتا به صورت سرمایه ای بود)، اما قیمت زمین و مسکن به شکل تاریخی، رشدهای خیره کننده را تجربه کرد و در اوج رکود معاملات خرید، تورم مسکن، سطوح بسیار بالا را ثبت کرد.

پیغام دوم، متوجه بازار ساخت وساز است آن هم از بابت مساحت قابل تعریف برای ساختمان ها و آپارتمان ها. با کاهش توام ازدواج و فرزندآوری، روند افزایش خانوارهای کم مقیاس (بعد پایین خانوار) به خصوص خانوارهای تک نفره، احتمالا ادامه پیدا می نماید. در این میان، افزایش چشمگیر طلاق در سال های اخیر از یکسو و افزایش سهم جمعیت سالمند از سوی دیگر، به کوچک تر شدن بعد خانوار از 3/3 نفر دهه 90 منجر خواهد شد. بعد خانوار طی اواخر دهه 90 به 23/3 نفر تنزل کرد. آمار طلاق سالانه نیز در دهه 90 به دو برابر میانگین سالانه دهه 80 رسید و سال 1400 رکورد بیشترین طلاق (200 هزار فقره) ثبت شد. میانه سالانه طلاق در دهه 80 حدود 90 هزار فقره بود. به این ترتیب، تقاضای آینده مسکن عمدتا به سمت آپارتمان های با مساحت کم شیفت می نماید. نزول قدرت خرید مسکن نیز به این حرکت، سرعت خواهد داد. این در حالی است که مساحت میانگین واحدهای مسکونی در پروانه های ساختمانی بالاتر از 100 مترمربع است. همین الان، عمده متقاضیان واقعی خرید مسکن، سراغ آپارتمان های با مساحت پایین تر از 80 مترمربع را از بازار می گیرند. پیغام سوم در پی دو پیغام اول، مطرح می گردد.

جزئیات بازار تازه ساختمانی

فردین یزدانی، صاحب نظر مالی و کارشناس ارشد اقتصاد مسکن در این باره به دنیای اقتصاد گفت، این تغییرات جمعیتی اتفاق افتاده در دهه90 در مقایسه با دهه 60 و دهه 80 به معنای آن است که بازار مسکن در سال های آینده از بابت تقاضای واقعی و نه الزاما تقاضای دارایی با کاهش روبه رو می گردد و به نوعی، بازار مسکن در بلندمدت کشش کافی برای تقاضای واقعی ندارد. یزدانی پیغام مهم این شرایط را شکل گیری تجارت تازه در بخش مسکن و ساختمان در قالب بازار تعمیر و نگهداری مسکن و ساختمان طی یکی دو دهه پیش رو می داند. او در این باره شرح می دهد، سازندگان خصوصی یا همان فعالان ساختمانی ضروری است بازار مسکن سال های آینده را متفاوت از سال های گذشته ببینند. در سال های آینده، احتیاج برای تعمیر و بازسازی و نگهداری مجتمع های مسکونی به شکل چشمگیر افزایش پیدا می نماید که در مقایسه با پیش بینی کاهشی از روند رشد تقاضای واقعی، باعث خواهد شد سمت عرضه، بازار متناسب با این احتیاج را راه اندازی و توسعه دهد. در دو سال اخیر بازار تعمیر ساختمان، رشد ناگهانی از سمت تقاضا به خود گرفت. مالکانی که به خاطر تورم شدید مسکن دو سه سال گذشته، با سرکوب تقاضای تبدیل آپارتمان به ملک بهتر روبه رو شدند، سراغ تعمیر و بازسازی داخل آپارتمان رفتند. این روند پیش بینی می گردد در سال های آینده با حجم قابل توجه، در بازار مسکن خودنمایی کند. یزدانی بعلاوه خطاب به سیاستگذار مسکن نیز توصیه می نماید، منابع و امکانات محدود در بخش مسکن در مسیری تخصیص پیدا کند که با معادله در حال شکل گیری در بازار تقاضای واقعی، هماهنگ باشد.